财联社（广州，记者 陈业）讯，继去年10月港股物业板块大幅回调之后，物业龙头股近期再次出现集体下跌。
截至4月12日收盘，融创服务下跌4.43%，恒大物业下跌4.16%，时代邻里下跌4.33%，佳兆业美好下跌4.14%，金科服务下跌2.64%，绿城服务下跌2.5%，雅生活服务下跌2.4%。此外，4月9日（上周五）多只物业股股价亦录得较大跌幅。
业内人士认为，近两个交易日港股物业板块大跌，或与日前摩根大通一份看空物管行业的研究报告有关。摩根大通4月8日发布的研究报告中，称物业管理服务板块股价2021年初至今上涨49%，而同期的恒生中国指数仅增长3%，考虑到第二季度并无重大利好推动，预估行业将短期走疲，对物管服务板块持审慎看法。
不过，上述看空报告对物管企业股价的影响，或仅起到“催化剂”作用。据研究机构监测数据，2020年初香港物业板块整体估值只有2062亿元，至今年3月底市值高达8285.4亿元；而该板块市盈率超过30倍，几乎是港股主板市盈率平均水平的两倍多。
多位分析师向财联社记者表示，该板块股价下跌更多是因为此前物业企业估值普遍偏高，短期内面临回调压力。
一年多时间板块总市值翻了四倍
对于近期物业股行情所发生的变化，汇生国际融资总裁黄立冲指出，影响股票涨跌有多方面因素，看空报告对物管企业股价的影响其实有限。
“近几日物管企业股价普跌一方面与大的市场环境有关，另一方面则与物业股一直以来被市场过度高估有关，股价下跌预示着估值回调。”黄立冲在接受记者采访时说。
摩根大通在报告中提到，目前物管行业的估值约为37倍。从历史上看，一旦物管板块的估值大于35倍，很快将进入获利了结阶段。摩根大通预测，物业板块近期会走弱，回调幅度可能会达15%。随后，物管行业会像2020年二季度一样，在区间波动范围内交易。
截至2020年底，市值在500亿港元以上的物业企业有4家，市值在300-500亿港元的有4家，100-300亿港元的有7家。全年股价上涨的企业超过20家，其中表现最为亮眼的是永升生活服务，2020 年年末较年初股价涨幅高达223.6%，紧随其后的银城生活服务涨幅为202.1%。
随着去年以来物业股的上涨，港股物业板块的总市值已大幅攀升，一年多的时间里，该板块总市值翻了近四倍。
中指物业事业部副总经理牛晓娟指出，目前已有40家物业服务企业登陆香港资本市场。港股物业板块的总市值在2020年初为2062亿，而2021年3月31日该板块的市值已高达8285.4亿。截至2021年3月31日收盘，港股物业板块平均市盈率高达31.7倍，远远高于港股主板的市盈率（12倍）。
国泰君安一位分析师向记者表示，物管企业股价并不便宜。长远来看，伴随物企规模增速放缓，一定程度也会影响市场对其长期价值的判断，“相关看空报告一定程度上只是起到了‘催化剂’的作用。”
值得注意的是，该板块的市盈率也屡创新高。据中指院数据显示，截至2020年12月31日，在全部上市的 38 家物业服务企业中，市盈率平均值为38倍，几乎与科技公司平均估值持平，而同期，恒生指数市盈率平均值仅为10.8倍，反映出市场对于物管服务企业的良好预期。
尽管对物业股短期走势不甚乐观，但摩根大通对行业中期看法仍偏正面：当市场开始根据中期业绩进行交易时，反弹可能会在6月下旬开始。由于行业基本面并未发生变化，也未有IPO的稀释和政策风险，所以近期物业股大幅走低的可能性不大。
中物研协总经理杨熙也表示，“物业企业目前的估值都是资本市场给的相对比较合理的价格，成长性好估值就会高。这两天股价有所回调，只能说是一个短期事件，并非长期趋势。”
不过，摩根大通在其报告中，将融创服务、雅生活服务及建业新生活三家物业股评级下调至“中性”，另将绿城服务、中海物业及彩生活三家物企的评级，降为“减持”。
物业股规模与股价表现逻辑
迄今为止，虽然已有40家物业企业登陆港交所，不过据研究人员统计，目前还有12家企业已交表，等待敲锣时刻。预计未来一段时间，物业服务企业还会呈现扎堆在港上市的态势。
物管企业今年继续涌入香港资本市场，估值空间会发生怎样的变化，将是绕不开的话题。
摩根大通在报告中称，物管行业股价表现强劲，在具有大型房企背景和高增长中型企业中表现更明显。
“尽管增长很快，但多数开发商背景较弱的小盘股表现仍不理想。市场对小型物管股兴趣越来越低。由于有更多可投资的选择，因此投资者更愿意选择大公司，从长远来看，大公司更可能成为市场整合者。”摩根大通称。
中指院在其2020年度中国物业管理行业的总结报告中认为，在行业发展的现阶段，对物业服务企业而言，扩规模仍是王道。一方面，规模是基础物业服务的直接来源，是增值服务延伸的重要基础；另一方面，资本市场对规模大的企业认可度高，估值也更高。
国泰君安上述分析师也向记者表示，目前来看，一般规模较大和增值服务做的好的物业企业股价表现会较好。
在黄立冲看来，物管行业股价的催化剂一方面是收并购，但代价比较高；再者，要看物企所依赖的房企是否有不断落成的新物业，并进入一些新的领域，可持续为物业企业创造收益。
“虽然规模大的物业企业抗风险能力强，相应估值会高，但也不排除一些中小型物业企业因技术操作因素，股价比较亮眼的可能，因此规模大并不一定估值就高，规模小估值就一定低。”黄立冲称。
在今年3月部分物管企业2020年度业绩会上，规模扩张也是被提及最多的问题之一。综合来看，虽然多家物管企业高管均表示，未来会尽可能减少对母公司的依赖，但是不难看出，母公司利润贡献仍是其主要利润来源，例如鸿坤集团旗下烨星集团96.6%的收益来自母公司开发物业。
同时，基于规模对物业企业的重要性，多家物业企业高管在业绩会上透露，未来会继续寻求收并购扩大规模，但是当前市场收购标的良莠不齐，会相对谨慎。时代邻里高管就表示，“在未来，我们团队会以自主拓展为主，收并购为辅的策略，希望至少有一半的规模增长通过自主拓展获得。”
除展开规模扩张，当前物业企业也在多种经营业务领域发力，以实现多种经营收入拉动毛利实现快速增长。中指院监测数据显示，从利润构成来看，目前多种经营业务在物业企业的利润创造中贡献明显，部分物业企业的多种经营毛利润占比超过 50%，已成为其利润贡献的主要来源。
